一家资产超390亿元的国企上市公司，把天津总部安扎在了具有百年历史的老厂房里。

　　走进棉3创意街区（以下简称棉3），金开新能源股份有限公司整栋5500平方米的办公空间正在热火朝天地装修。今年底，首批员工将从北京迁来办公。

　　不去写字楼、不去科技园，为何钟情于创意街区？

　　看似“错位”的选择，实则藏着棉3十余年的“进化”逻辑。

　　这片创意街区的前身是位于海河东岸的天津棉纺三厂，占地160亩、建筑面积22.4万平方米，是承载着这座城市百年纺织记忆的工业遗存。2015年，棉3正式开街。然而，很长一段时间里，街区入驻企业占比达到90%，而商业配套占比不过10%。

　　“在这里上班的人们下班一走，楼就空了。”天津新岸创意产业投资有限公司董事长任小雷说，单靠引进产业，撑不起一个街区的活力。

　　曾经的困扰还在于街区的“通达性”不够。棉3毗邻海河，硬件基础不错，但街区入口位于车流不断的海河东路，车辆停靠导入不太方便；而街区另一侧的六纬路上，则是一堵墙，客流进不来。

　　2025年，棉3迎来新一轮品质焕新。

　　老厂房的新生，从来不是孤立的生长。河东区统筹多部门力量，持续为百年厂区注入新活力。2024年，在全市率先成立文化创意产业发展办公室，从区级层面统筹文创资源、融合产业发展，推动棉3向“文创+科创”转型，加快各类要素向街区集聚。

　　“现在，六纬路已经打通了，墙拆了，铺上了草坪，种上了树。从六纬路方向一眼望去，整个街区的商业界面更清晰了。”河东区文创办副主任黄艺说，与此同时，对街区内的梧桐巷进行了改造，有了水系，动线做了重新调整。

　　发展思路打开了，街区进出口更新了，客流量改善了。棉3的商业占比从曾经的10%提升到了目前的44%左右。

　　如今的棉3，工作日日均客流量超过8000人次。晚上的街区，酒吧、餐馆、咖啡馆里聚集着休闲游客，面包房、冰淇淋店门口排起了长队。

　　白天有产业，晚上有商业；平日有客流，假日有活动。这个百年厂区有了新的脉动。

　　客流引来了，怎样持续释放活力？

　　棉3的运营团队发现，与传统园区运营不太一样，过去那套强调“管理”的办法，用在科技研发类和文化创意类的企业身上，不太灵。

　　于是，运营团队调整了作息时间，一部分朝九晚五，另一部分与企业直接对接的部门则要工作到20:00，以便随时响应企业需求。

　　很多服务，都是从商户不经意的一句话开始的。

　　冰淇淋店、蛋糕店、面包店的主理人提出“想让孩子和妈妈们在这儿停一停”。于是，街区就在店面附近加了个滑梯，装好之后，客流量真的多了。

　　棉花营地附近的篮球场，也是商户提出来的——有人过来打篮球、扔飞盘，累了说不定就会进店坐下来点杯咖啡，歇歇脚，聊聊天。

　　“商户提出来，我们就想办法满足，虽然只是一些微改造，但管用。”任小雷说。

　　硬件更新如此，做活动也是一样细心。每次搞市集，快结束的时候，任小雷和同事都要去问一问：“收回成本没有？”

　　“我们希望与所有商户一起共创！”任小雷说，他们算账很简单——让商户有钱赚，让游客愿意来，这个循环才能“转”起来。

　　2016年，“老津卫”主理人迟兴美第一次走进棉3，那时她的店还藏在写字楼一间300平方米的仓库里。棉3的松弛感让她一下子就选择了留在这里。她把店面搬到了棉3，后来又在街区入口处开了家茶馆。从仓库到门店，从门店到茶馆，用了10年时间，迟兴美就这样在棉3扎下了根。

　　像这样的故事，在棉3还有很多。一个有意思的变化是，这里的商户已不只是埋头自己发展，相互之间也开始做起了生意。

　　街区内一家萌宠商户，今年要把1000多平方米店面重新装修，直接找了同是在棉3的“灰毛衣”设计公司做设计。“我们在这儿快10年了，从最初专注设计，到现在跨界打造生活方式品牌、做咖啡，是棉3给了我们成长的土壤和发展空间。”“灰毛衣”创始人李志磊说。

　　夜幕降临，海河东岸小巴一趟趟停靠，下车的人走进棉3，上车的人带走这里的咖啡香。人来人往间，百年工业遗产不再是一个静止的符号，它有了融入都市生活的新节奏。